ちくわのフィリピンもろもろ体験記録

～Several Experience in the Philippines～

フィリピンで部屋を借りるときの基本（外国人向け）｜物件の種類・内見・契約・家賃規制・退去まで

chikuwa
フィリピンで部屋を借りるときの基本（外国人向け）
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お疲れ様です！ちくわです！

フィリピンで暮らし始めるとき、最初の大きな手続きが住まいの契約です。この記事では、外国人がコンドミニアムやアパートメントを借りるときの基本を、物件の種類、内見で確かめること、契約書の読み方、家賃の規制（Rent Control Act）、印紙税、退去の順にまとめます。法律の部分は、最高裁の電子図書館（Supreme Court E-Library）に載っている条文と、DHSUD（人間居住都市開発省）・BIR（内国歳入庁）の公式の資料をもとにしています。

物件の種類と探し方

賃貸の物件は、大きく3つに分かれます。どれを選ぶかで、管理のしかたや毎月の費用の内訳が変わります。

種類どんな物件か先に確かめたいこと
コンドミニアム（condo）部屋ごとに持ち主がいる集合住宅。建物の管理は管理法人（condominium corporation）が行う管理費（association dues）は貸主と借主のどちらが払うか、建物の規則（house rules）、入居・引っ越しの届出
アパートメント（apartment）建物全体を1人のオーナーが持ち、部屋を貸す形。2階建ての長屋のような形（townhouse 型）もある電気・水道のメーターが部屋ごとか、修理を頼む窓口はだれか
一戸建て（house and lot）家と土地をまとめて借りる。ゲートのある住宅地（subdivision）の中の物件も多い住宅地の管理組合の規則や費用、庭や外まわりの手入れの分担

探し方は、不動産の仲介業者（broker）に頼む、物件のサイトや SNS の募集を見る、建物の管理事務所に空き部屋を聞く、の3つが中心です。仲介手数料をだれが払うかは最初に聞いておきます。内見の前に送金を求める募集には応じないようにします。

内見で確かめること

住み始めてから気づくと直しにくいのが、水まわりと電気です。内見では、次の点を一つずつ確かめます。

  • 水圧とお湯：シャワーと台所の蛇口を両方開けて、水の勢いを見る。給湯器（water heater）が付いているか、貯水タンクやポンプがあるか
  • 停電のとき：建物に発電機（generator）があるか、あるならエレベーターや部屋の電気まで動くか
  • メーター：電気・水道のメーターが部屋ごとにあるか。建物全体のメーターを分けて請求する形（sub-meter）なら、単価の決め方を聞く
  • エアコンと窓：エアコンの効き、結露や雨漏りのしみ、窓の閉まり具合
  • ネット回線：建物に光回線が来ているか、どの事業者が入れるか
  • 安全：入口の警備、鍵の数、非常口、火災報知器
  • まわりの環境：昼と夜の音、雨の日に道が水につかりやすいか、買い物や病院までの距離

家具付き（fully furnished）か、一部だけ付いている（semi-furnished）かも物件ごとに違います。付いている家具と家電は、型番や傷の有無まで一覧（inventory list）にしておくと、退去のときの話し合いが楽になります。

家賃の規制：Rent Control Act（RA 9653）と2026年の決議

フィリピンには、家賃の値上げ幅と前払いの額を制限する法律があります。2009年の Rent Control Act（Republic Act No. 9653）です。ただし、対象は家賃が一定の額以下の住まいだけで、どの物件にも当てはまるわけではありません。

RA 9653 の第6条は、規制の期間の延長や対象の家賃帯、年の値上げ上限を見直す権限を、住宅政策の機関（今は DHSUD に統合）に与えています。2026年11月時点で有効なのは、NHSB（National Human Settlements Board。DHSUD の政策決定の会議体）の Resolution No. 2024-01 で、期間は2025年1月1日から2026年12月31日までです。

項目NHSB Resolution No. 2024-01 の内容
対象月の家賃が10,000ペソ以下の住まい（地域の区別なし）
2025年の値上げ上限同じ借主が住み続ける間、2.3%まで
2026年の値上げ上限同じ借主が住み続ける間、1%まで
空き部屋になったとき次の借主の最初の家賃は貸主が決めてよい。ただし学生向けの下宿・寮・部屋・ベッドスペースは、値上げは年1回まで
対象外この決議の承認後に建てられ、新しく貸しに出される住まい

月10,000ペソを超える家賃の物件には、この値上げの上限はかかりません。その場合、値上げの幅は契約の話し合いで決まるので、更新のときの家賃の決め方を契約書に書いておくと安心です。

前家賃と保証金の上限（対象の物件の場合）

RA 9653 の第7条は、対象の住まいについて、次のように定めています。

  • 家賃は、その月の最初の5日以内に前払いで払う（契約でもっと後の日を決めていればその日）
  • 貸主が求められる前家賃（advance rent）は1か月分まで
  • 保証金（deposit）は2か月分まで。保証金は契約の間、貸主名義の銀行口座に置き、ついた利息は契約が終わるときに借主に返す

同じ法律は、借主を退去させられる理由も限っています（第9条）。たとえば、貸主の書面の同意のない又貸し（下宿人を置くことも含む）、合わせて3か月分の家賃の滞納、契約期間の満了などです。貸主が自分や近い家族の住まいとして使うために明け渡しを求める場合は、期間の決まった契約が終わっていること、3か月前に正式に通知すること、取り戻してから少なくとも1年は人に貸さないことが条件です。また、物件が売られたことや担保に入ったことだけでは、借主を退去させる理由になりません（第10条）。この法律に違反した人には、25,000〜50,000ペソの罰金か、1か月と1日〜6か月の禁錮、またはその両方が科されます（第13条）。

家賃が10,000ペソを超える物件では、前家賃と保証金の額に法律の上限はなく、契約で決まります。何か月分を払うのか、いつ・どの条件で返ってくるのかを、契約書に数字で書いてもらいます。

契約書（Contract of Lease）で見る条項

契約書は英語で書かれるのが普通です。署名の前に、少なくとも次の項目がはっきり書かれているかを確かめます。

  • 当事者：貸主が本当の持ち主か、持ち主から委任を受けた人か。委任なら委任状（Special Power of Attorney）の写しをもらう
  • 期間と更新：始まりと終わりの日、更新のしかた、更新のときの家賃の決め方
  • 家賃と支払い：金額、支払日、払い方（振込・小切手・現金など）、遅れたときの延滞金
  • 前家賃と保証金：何か月分か、保証金を何に充てられるか、返す時期
  • 費用の分担：管理費、電気・水道・ネット、固定資産税、修理代をだれが払うか
  • 中途解約：途中で出るときの予告期間と、保証金や前家賃の扱い
  • 又貸し・同居：家族以外の人を住まわせてよいか
  • 修理と改装：壁に穴を開ける、棚を付けるなどの許可の取り方
  • 付属の家具と家電の一覧：入居時の状態の写真と一緒に、契約書の別紙にする

家賃の支払いに、あらかじめ日付を書いた小切手（post-dated check）を何枚かまとめて求められることもあります。その場合は銀行口座が先に必要です。口座の開き方はフィリピンの銀行口座の開き方に書いています。貸主によっては GCash などの電子マネーで受け取ることもあり、登録はGCash の登録の記事にまとめています。契約書に公証（notarization）を求められたときは、Notary Public（公証人）の記事が参考になります。

民法（Civil Code）の賃貸借の決まり

契約書に書いていないことは、フィリピン民法（Republic Act No. 386）の賃貸借の規定で決まります。家を借りる人に関係の深い条文は次のとおりです。

条文内容
第1654条貸主は、使える状態で物件を引き渡し、契約の間に必要な修理をし（別の約束がなければ）、借主が落ち着いて使えるようにする
第1657条借主は、約束どおり家賃を払い、物件を注意深く使い、契約書をつくる費用を払う
第1649条・第1650条借主は、貸主の同意なしに賃借権を人に譲れない。転貸は、契約で禁止していなければできる（ただし RA 9653 の対象の住まいは、貸主の書面の同意が要る）
第1662条・第1663条急ぎの修理には借主も協力する。修理が必要なことに気づいたら、すぐ貸主に知らせる。貸主が急ぎの修理をしないときは、危険を避けるため借主が貸主の費用で直させることができる
第1665条〜第1667条借主は、受け取ったときの状態で返す。ただし時間の経過や普通に使ったことによる傷みは除く。入居時の状態の記録がなければ、良い状態で受け取ったと推定される
第1670条期間が終わっても、貸主が認めたまま15日住み続けると、暗黙の新しい契約になる（期間は第1687条などによる）
第1687条期間を決めていない場合、家賃が月払いなら月ごとの契約とみなされる

第1666条の推定があるので、入居時の傷や汚れは写真と一覧で残しておきます。

契約書には印紙税（DST）がかかる

土地や建物を貸す契約書には、税法（NIRC）第194条の印紙税（Documentary Stamp Tax）がかかります。TRAIN 法を受けた BIR の Revenue Regulations No. 4-2018 では、税額は次のとおりです。

  • 家賃の最初の2,000ペソ（またはその端数）について6ペソ
  • 2,000ペソを超える部分は、1,000ペソ（またはその端数）ごとに2ペソ
  • これを契約期間の1年ごとに計算する

計算例（架空の例）：月30,000ペソで1年の契約なら、1年分の家賃は360,000ペソです。最初の2,000ペソに6ペソ、残りの358,000ペソに 358 × 2 = 716ペソで、合わせて722ペソになります。

BIR の BIR Form 2000（印紙税の申告書）の手引きでは、申告するのは書類をつくり、署名し、受け取る当事者で、片方が免税ならもう片方が納めるとしています。期限は、契約書に署名した月が終わってから5日以内です（BIR の Revenue Memorandum Circular No. 67-2024 で、EOPT 法のあとも5日のままと確認されています）。実際にどちらが負担するかは、契約書に書いておくと迷いません。EOPT 法での税の手続きの変化はEOPT 法の記事にまとめています。

外国人と不動産：土地・コンドミニアム・長期の土地賃借

  • 土地は持てない：1987年憲法の第12条第7項は、相続の場合を除き、私有地は公有地を取得できる人（フィリピン国民やフィリピン人が一定以上を持つ法人）にしか移せないと定めています。外国人は、相続以外で土地を持てません
  • コンドミニアムの部屋は条件つきで持てる：Condominium Act（Republic Act No. 4726）の第5条は、共用部分を持つ管理法人の外国人の持ち分が、法律の上限を超えるような部屋の譲渡を無効としています。上限はフィリピン人60%以上・外国人40%までで、建物の外国人の持ち分が40%に達していると、外国人はその建物の部屋を買えません
  • 土地を長く借りる：Investors’ Lease Act（Republic Act No. 7652）は、2025年の Republic Act No. 12252 で改正され、フィリピンで投資をする外国の投資家は、最長99年まで私有地を借りられるようになりました。ただし、投資が承認・登録されていること、土地はその投資の目的だけに使うこと、契約を登記所（Registry of Deeds）に登記することが条件です
  • 投資をしない外国人の土地の賃借：RA 12252 は、投資をしない外国人は Presidential Decree No. 471 に従うとしています。最高裁の判断では、PD 471 のもとで外国人が私有地を借りられる期間は25年まで、更新でさらに25年までです

住まいとして部屋や家を借りる普通の賃貸借は、上の土地の制限とは別の話で、外国人でも契約できます。投資や購入を考えるときは、専門家（弁護士）に個別に相談してください。

入居したら：電気・水道・ネットの名義と支払い

賃貸では、電気や水道の契約名義を貸主のままにして、届いた請求書を借主が払う形がよく見られます。名義を借主に移す場合は、配電会社や水道事業者の窓口で、本人確認書類と賃貸借契約書を求められるのが一般的です。どちらの形にするかと、未払いがあったときの扱いは、契約書で決めておきます。

  • 入居日にメーターを撮る：電気と水道のメーターの数字を、日付がわかる形で写真に残す。前の住人の分を払わないためです
  • 前の請求の精算：入居前の月の未払いがないかを、貸主か管理事務所に確かめる
  • コンドミニアムの請求：建物によっては、水道代や管理費を管理事務所がまとめて請求する
  • ネット回線：光回線は契約者の名義で申し込むので、契約書の写しを求められることがあります。申し込みの流れはフィリピンの一般住宅に光回線を引く方法にまとめています

申し込みでは住所の証明と身分証を求められます。ACR I-Card など外国人の身分証は観光ビザの延長と ACR I-Cardの記事に、着いてからの手続きの順番は生活の立ち上げの順番の記事に書いています。

貸主ともめたとき：バランガイの調停

フィリピンには、バランガイ（いちばん小さな行政の単位）で話し合いによる解決を目指す仕組み（Katarungang Pambarangay）があります。地方自治法（Republic Act No. 7160）の第408条・第409条・第412条によると、要点は次のとおりです。

  • 同じ市・町に実際に住んでいる当事者どうしの争いは、原則として裁判の前にバランガイの調停を通す
  • 不動産に関わる争いは、その物件があるバランガイに持ち込む
  • 調停で合意できなかったことの証明がないと、原則として裁判所に訴えを出せない

貸主が別の市に住んでいる場合などは対象外です。保証金や修理の話は、まず書面（メールでもよい）で貸主に伝え、やりとりを残しておきます。窓口で使う英語は窓口で使える英語にまとめています。

退去：保証金の返還と修繕

退去で問題になりやすいのは、保証金から何が差し引かれるかです。次の順に進めると、話がこじれにくくなります。

  • 予告：契約書の予告期間（たとえば30日前など、契約で決めた日数）に合わせて、書面で退去の日を伝える
  • 最後の請求の精算：電気・水道・管理費の最後の請求がいつ届くかを確かめ、精算の方法を決める
  • 立ち会い：貸主と一緒に部屋を見て、入居時の写真と一覧と見比べる
  • 差し引きの内訳：保証金から差し引く額があれば、内訳を書面でもらう
  • 返金の方法と時期：振込先の口座と返金の日を、書面で決める

民法の第1665条では、借主は受け取ったときの状態で返せばよく、時間の経過や普通に使ったことによる傷みは除かれます。日焼けや小さな擦れまで借主の負担にする内容なら、この条文を根拠に話し合えます。反対に、借主の不注意による破損は、借主が責任を負います（第1667条）。改装や棚の取り付けをした場合は、第1678条に、役に立つ改良と飾りのための費用の扱いが定められています。

家賃が10,000ペソ以下で RA 9653 の対象の住まいなら、保証金についた利息も契約の終わりに借主に返されます（第7条）。同じ条文は、家賃や電気・電話・水道などの未払い、部屋の設備を壊したときは、その損害に見合う額を保証金と利息から差し引けるとしています。保証金を最後の月の家賃に充てるかどうかは、契約書の決め方と貸主との合意によります。

まとめ

  • 物件はコンドミニアム・アパートメント・一戸建ての3種類。管理費やメーターの仕組みが違う
  • 内見では水圧・停電時の電気・メーターが部屋ごとかを確かめ、家具と傷を一覧と写真に残す
  • Rent Control Act（RA 9653）の対象は、2026年は月10,000ペソ以下の住まい。値上げは同じ借主なら1%まで（NHSB Resolution No. 2024-01、2026年12月31日まで）
  • 対象の住まいでは、前家賃は1か月分まで、保証金は2か月分まで
  • 契約書には印紙税（DST）がかかる。家賃1年分の最初の2,000ペソに6ペソ、超える分は1,000ペソごとに2ペソ
  • 外国人は土地を持てない。コンドミニアムは外国人の持ち分40%まで。投資家の長期の土地賃借は最長99年（RA 12252）
  • 退去では、普通に使った傷みは借主の負担にならない（民法第1665条）

※この記事は2026年11月時点の公式情報をもとにしています。家賃の規制（NHSB Resolution No. 2024-01）は2026年12月31日までの決議で、2027年以降の扱いは DHSUD の新しい発表で変わることがあります。法律や税の扱いは変わることがあるので、最新は各機関の公式の案内でご確認ください。契約の中身やもめごとの判断は、個別の事情で変わります。必要なときは専門家（弁護士）に相談してください。

参考にした公式情報

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